offer郭涛

大家晚上好，首先我们来进行一个简单的案情梳理。

我们这个案子的情况是。剩余租赁期限还有十个月，房东的主张是：这十个月里面每个月想要拿到两千二的租金，但是我们的租客她已经把大量的钱交到了中介手里。

她现在最多只能接受三个月的租金作为补偿，也就是一万零五百元。

那两者之间其实存在比较大的差异。

那这个也就是我们接下来提供服务工作的主要内容。

我们在这个案子中，其实涉及到三份法律文件，和一个争议焦点。

这三个主体分别是房东、中介公司、租客。其中房东和租赁公司签订的一份租赁合同，接下来简称为《合同一》

这份合同的租期是约定了两年，这两年内，中介公司需要向房东支付3500元的租金每个月。

他的第五条有这样一个委托条款：在租赁期限内，甲方（房东）是全权委托乙方（中介）去负责她的这个房屋的经营管理的。

同时，我们再看第二份合同，是中介公司和租客的租赁合同，我们简称为《合同二》，这个里面约定的整年的租金为两万八，折算下来相当于每个月是2300左右。

所以跟这个房子本身的市场价相比是存在很大的一个优惠力度的。

然后接下来由我的搭档王骁来进行争议焦点的分析。

非常感谢Nancy进行了非常精彩的案情基本事实的介绍。

骁哥？

哈哈哈哈哈哈哈哈。

哈哈哈哈哈哈哈哈哈。

没有没有，就是习惯了，那我继续。

然后我将负责案件里涉及的关于法律部分的介绍。

在本纠纷中呢，房东和中介签订了《合同一》，《合同一》第五条是一个委托代理条款，而《合同一》的第七条和第八条，则规定了固定租金和租期。

更像是一个租赁条款，那从上述的条款来看的话，《合同一》即可能是一个委托代理合同，又可能构成一个租赁合同。

那合同性质的确定，将对房东和租客的权利义务产生一个比较深远的影响。

我们将对合同的性质以及其产生的影响展开讨论。

那如果说我们认为《合同一》构成一个委托代理合同，那么《中华人民共和国合同法》的第四百零二条针对本纠纷就格外重要。

该条规定：受托人以自己的名义在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。

虽然中介公司以自己的名义和我们的当事人租客签订了《合同二》，但是因为委托代理关系的存在，房东作为委托人，也直接受到合同二的约束。

所以即使房东以中介公司未支付房租为由解除《合同一》，房东也得继续履行《合同二》，将房子提供给租客居住，且不得再向租客主张额外的租金。

所以说如果我们认为是一个委托代理合同的话，它就对于我们的当事人租客非常有利。

那第二种情况的话，是我们认为《合同一》是一个租赁合同，那么以下的条款非常重要。

《中华人民共和国合同法》的第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

而《上海市房屋租赁条例》的第三十二条：房屋在转租期间，租赁合同解除的，转租合同随之解除。

那房东是出租人，中介是承租人，我们的租客则是次承租人，三者之间形成了连续的租赁关系。

租客占有使用的权利基础是中介公司享有的转租权，那中介公司的转租权来源于他和房东签订的《合同一》。

如果房东以中介公司未支付租金为由解除《合同一》，中介公司将失去转租权，那么租客的租赁权也将失去权利基础，陷入履行不能，只能被解除。

对于已支付的租金，只能向中介公司主张返还。

在这种情况下的话，对我们的当事人就是非常不利的。

然后Nancy将以此为基础，介绍我们协商的过程。

我们和当事人见过面之后，就给房东打过电话，我们也和房东分析了一些诉讼的成本和风险，在经过我们不懈努力下，房东终于松口，把她的诉求从两万二一年降到了两万一年。

我们其实还是建议租客当事人坚持自己的底线，不要轻易在谈判中让步，但是在第二个阶段，事情发生了一些变化。

我们在审查委托书的过程中，发现房东授权中介管理的房屋住址，是房东现在自己居住的普陀区的一个房子。

而不是现在租客居住的嘉定区的房屋。

这时候，我们给了当事人两个方案：第一种就是和房东硬刚到底，对簿公堂。但是这样的话，租客承担的败诉的后果可能性比较大。

第二个途径就是建议她可以考虑搬家，但是搬家的问题就是同等的租金并不能租到同等条件的房源。

第三个方案，也是我们比较推荐的，接受房东提出的两万的要求，相对来说，她的经济损失和居住权都能得到一定的保障。

综合上述的比较分析后，当事人考虑再三，表示愿意接受第三个方案。

所以今天当事人也是找到我们告诉我们说，房东和她都愿意达成和解。

然后这是我们今天的公益法律服务的简单介绍。谢谢各位律师和小伙伴们的倾听。

谢谢。

（张玉霞）我听到现在，听了四组的汇报，赵南希的陈述是我听起来最舒服的，是娓娓道来的一种方式，而且它是有层次的入情入理的一种方式。

（张玉霞）至少我听下来，我是有一种被说服感的，而且结果而言的话，是目前看起来是唯一出现的一个结果，而且是一个双方都接受的结果。

（张玉霞）但是在过程中间，我很好奇的是当事人从头到尾，他都是非常信任你们吗？

中间也发生了小插曲。

她其实对我的立场表示过质疑。

她对南希讲：南希你在后面谈判的时候要看住王律师，我觉得王律师的立场不是那么坚定，好像觉得两方都是受害者。

好像并没有完全偏向我。

后面我们也不知道当事人有没有放下对我的这样一个偏见。

有有，因为我觉得王骁当时尽到了一个非常理性的提醒义务，只是可能沟通上面我们的当事人心理会比较脆弱，陷于这样的纠纷里面，这个我觉得是一个很小的问题。

（张玉霞）我现在听下来，其实双方当事人都是比较（弱势）的当事人，那么你们作为，你们觉得你们提供的是一种公益法律服务，对吧？

（张玉霞）那在提供服务的时候，你有没有能够共情到对方？

坦白说，我其实很纠结，我就是共情的特别厉害对于对方。

（张玉霞）你对对方共情的特别厉害？那你的当事人呢？

对，我对对方共情的挺厉害的，那我们的当事人就觉得好像王律师这个立场有点不太坚定。

她就这样直接跟我讲了，因为我确实觉得当时很难做，我觉得我知道我的客户是租客，我作为他的律师我一定要从她的Best interests（最佳利益）出发。

但是我就觉得我没办法继续压到两千块钱以下了。

（张玉霞）你没办法压到两千块钱以下，是基于你这种共情还是说客观上是压不下来的？

客观上也压不下去，然后我的共情我想压，又觉得该压还是不该压呢，有点……

坦白说我是有点犹豫。

（张玉霞）那你试过压吗？

试过，因为我是当事人的律师。我的当事人是租客。

谢谢各位律师～

好，你们先去吧！

谢谢你们，辛苦了，去歇一会～